TMK.690, 691, 702 KMK.20, 22, 37 eBK.1, 32, 33, 34, 38, 355, 390, 396
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edildikten sonra gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
Dava, İİK`nın 67. maddesi hükmüne dayalı olarak açılmış olup, borçlu davalının hakkındaki icra takibine vaki itirazınla iptali istemine ilişkindir. Davacı, davalının da bağımsız bölüm maliki olduğu ana yapının kat malikleri kurulunca alınan karar ile yöneticilere verilen yetki uyarınca, yönetici ile, yapılan 30.9.2000 ve 6.7.2001 günlü sözleşmeler gereğince 17.8.1999 tarihinde meydana gelen "deprem" sebebiyle ana yapıda oluşan hasarların onarımı ve güçlendirilmesi işini yüklendiğini ve edimini ifa ettiği halde davalının sözleşmelerden kaynaklanan borcunu ödemediğini ileri sürerek tahsilini dava etmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi, kat mülkiyetine tabi ana taşınmazın bakımı ve onarımı ile ortak yerlerin çalıştırılması için gerekli giderlerin ve bu giderleri karşılayacak avansların kat malikleri tarafından ödeneceğini hükme bağlamış, 22. maddesi de bağımsız bölümlerde kira akdine ya da başka bir sebebe dayanarak devamlı olarak ondan yararlanan kişileri de belli koşullarla bu gider ve avanstan sorumlu tutmuştur. 634 sayılı Yasanın 37. maddesi hükmü, kat malikleri veya kat sakinleri tarafından ödenmesi gereken gider ve avansın belirlenmesi yöntemini düzenlemiştir. Bu yasa hükmü, ana taşınmazın yönetim ve diğer giderlerini karşılamak üzere bir "işletme projesi"nin hazırlanmasını ve bu projeyle gider ve avansların miktar ve ödeme zamanlarının belirlenmesini öngörmüştür. İşletme projesi hazırlanmamış ise belirtilen hususları içeren kat malikleri kurulu kararı da aynı işleve ve geçerliliğe sahiptir. Kat Mülkiyeti Yasası uygulamasına tabi olmayan taşınmazlar hakkında da, kuşkusuz Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanacaktır. Buna göre Medeni Kanunun "paylı mülkiyeti" düzenleyen hükümlerinden 690. maddesi uyarınca, küçük onarımları yaptırmaya paydaşlardan her biri yetkili olduğu halde, önemli yönetim işleri kapsamında sayılan bakım, onarım ve yapı işlerinde 691. maddesi hükmü gereğince "pay ve paydaş" çoğunluğunca verilecek karara göre işlem yapılabilir. Taşınmaz mala "elbirliği mülkiyeti" şeklinde malik olan ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların "oybirliğiyle" karar vermeleri gerekir ( TMK.md.702 ). Az yukarda özetle açıklanan ve Kat Mülkiyeti Yasası uygulanarak kat malikleri kurulunca ve Medeni Yasa hükümleri uyarınca paydaşlar ya da ortaklar tarafından alınan kararlar taşınmazın yönetim, bakım, onarım ve yapı işleriyle ilgili olarak; ilgisine göre kat malikleri ve sakinlerinin, paydaş ve ortakların "yasadan doğan" yükümlülüklerinin yerine getirilmesini amaçlamaktadır. Hukuksal sebeplere dayalı olarak iptal edilmedikçe, bu kararlarda gösterilen borçlarını ödemeyen kat malikleri ve sakinleri hakkında diğer kat malik1eri ve yetkiliyse yöneticiler; paydaşlar hakkında da diğer paydaşlar ve ortaklar hakkında da diğer ortaklar, yüklenilen borcun Ödenmesini sağlamak amacıyla dava açabilir ve icra takibi yapabilirler. Oysa, sözleşmeler, tarafların karşılıklı ve bir birlerine uygun olarak rızalarını beyan ettikleri takdirde kurulmuş olur ( BK md, 1 ). Borç sözleşmeleri, borç ilişkisini doğurur. Bu tür sözleşmeler, ya bir taraflı ya da iki taraflı olurlar. Bir taraflı sözleşmelerde, taraflardan yalnız birisi öbür tarafa karşı alacak hakkı kazanır iki taraflı sözleşmelerde ise, tarafları. hem alacaklı. hem de borçlu durumuna girer. Borçlar Yasasının 355. maddesinde tanımlanan "eser" sözleşmesi, tam iki yanlı sözleşmelerdendir. Sözleşmeler, ya doğrudan taraflar arasında ya da yetki verdikleri temsilcileri arasında yapılır, temsil yetkisi, ya bir yasa kuralına, ya da temsil olunanın iradesine dayanır. Yetkili temsilci tarafından bir kimse adına yapılan sözleşmenin alacak ve borçlan, o kimseye geçer ( BK md. 32 ). Bir hukuki işlem ile verilmiş olan temsil yetkisine, iradeye bağlı yetki denir; yetkinin kapsamı o hukuki işlemle belirlenir ( BK md. 33/2 ). Yetki verilmesi, yönetilmeyi gerekli tek yanlı bir hukuki işlemle verilebileceği gibi; iki yanlı olan ve Borçlar Yasasının 390 ve izleyen maddelerine göre yapılacak "vekillik" sözleşmesiyle de verilebilir. Bir kimse, yetkisi olmadığı halde başka bir kişi adına bir sözleşme yaparsa, bu kişi sözleşmeyi onaylamadıkça alacaklı ve borçlu olmaz. Temsil edilence verilmiş bir yetki olmadan onun yalnız borçları ödenebilir ( BK md. 38 ). Ancak, açıkça ya da örtülü olarak, temsilci tarafından yapılan hukuksal işleme temsilci tarafından onay verilirse, işlem temsil olunanı bağlayıcı ve geçerli olur. Özetle açıklanan bu hukuksal çerçeve dahilinde; ilgisine göre kat malikleri kurulunca, paydaş ya da ortaklarca alınan ve içeriği yukarda belirtilen kararların uygulanmasını sağlamakla görevlendirilen kişi yada kişilerin, kararları alanları ve kararlara katılmayanları. davada dayanak alınan "eser" sözleşmesini yüklenici, ile yaparken "temsile yetkili" olup olmadığının değerlendirilmesine gelince; alınan bu kararların uygulanması için kararla görev ve yetki verilen kişi ya da kişilerin temsil yetkisi yasadan kaynaklanmadığına göre; "eser" sözleşmesini temsilen yaptığının kabul edilebilmesi için iradeye bağlı yetki verilmesi zorunludur. Sözleşmenin temsil olunanı bağlayıcı olabilmesi, temsil olunanın az yukarıda açıklanan şekilde temsilciye yetki yahut sonradan onay ( icazet ) vermesine bağlıdır. Kat malikleri paydaş ya da ortaklarca alınan bu kararlarla, kararlara katılanların ve katılmayanların yüklenici ile "eser" sözleşmesi yapması için kararların uygulanmasını sağlamak amacıyla görevlendirilene "temsil yetkisi" vermiş sayılacaklarının kabulüne hukuksal olanak yoktur, çünkü temsil olunan kimse, hukuksal işlemden doğan temsil yetkisini her zaman daraltabilir veya kaldırabilir ( BK md. 34/1 ). Vekalet sözleşmesi gereğince temsil yetkisi verilmişse. Borçlar Kanununun 396/1. maddesi gereğince, vekillikten çıkarma her zaman olanaklıdır. Oysa kararı alanlara yahut katılmayanlara bu yetkilerin tanınması ve onlar tarafından kullanılması durumunda, kararların uygulanması da olanaksız hale gelir. Kaldı ki Borçlar Yasasının 34/2. maddesi gereğince, temsil edilenin bu "daraltma ve kaldırma" hakkından önceden vazgeçmesi dahi geçersizdir. Saptanan ve hukuksal durum bu olunca da; yüklenici ile iş-eser sahibi sıfatıyla sözleşme yapan kişiye, davalı tarafından temsil yetkisi yada sonradan icazet verilmediğinden, bu sözleşmenin alacaklısı ve borçlusu olamaz. Eser sözleşmesiyle bağlantılı kararlardan ötürü sorumluluğu saklı olan ve bu karara dayalı borcunun ödenmesini isteme yada dönüp isteme hakkı bulunanların hakları saklı kalmak üzere, davaya dayanak alınan sözleşmenin tarafı olmayan davalı hakkındaki davanın pasif husumet yokluğu sebebiyle reddi gerekir. Ancak, davacı sözleşme yaptığı kişi ya da kişilere karşı sözleşmeden kaynaklanan haklarını ileri sürebilir ve dava açabilir.
Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulüne ve hükmün davalı yararına BOZULMASINA. bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer almadığına, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine. 09.03.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Y15HD 9.03.2006 - K.2006/1321